Vergleichswertverfahren

Grundlagen des Vergleichswertverfahrens

Im Vergleichswertverfahren wird der zu bewertende Vermögenswert mit ähnlichen Vermögenswerten verglichen, die kürzlich auf dem Markt gehandelt wurden. So wird der Wert eines Unternehmens oft durch Vergleich mit den Börsenkursen ähnlicher Unternehmen ermittelt.

Bei der Anwendung des Vergleichswertverfahrens sollten jedoch einige wichtige Punkte berücksichtigt werden:

• Die Auswahl geeigneter Vergleichsobjekte und die Verfügbarkeit von Preisinformationen zu diesen Objekten kann eine Herausforderung sein.
• Es ist wichtig, dass die ausgewählten Vergleichsobjekte wirklich ähnlich sind, d.h. die Qualität, Größe, Lage und andere relevante Merkmale sollten ähnlich sein.

Um die Genauigkeit des Vergleichswertverfahrens zu erhöhen, werden oft Korrekturfaktoren eingesetzt. Diese dienen dazu, Unterschiede zwischen dem zu bewertenden Vermögenswert und den Vergleichsobjekten abzubilden.

Merkmale des Vergleichswertverfahrens

Die Anwendung des Vergleichswertverfahrens weist einige charakteristische Merkmale auf, die du kennen solltest:

• Es basiert auf realen Markttransaktionen. Dadurch kann es ein recht realistisches Bild des Marktwertes eines Vermögenswertes liefern.
• Es ist vergleichsweise einfach anzuwenden, da keine komplizierten finanzmathematischen Modelle benötigt werden. Allerdings erfordert es eine sorgfältige Auswahl der Vergleichsobjekte.
• Es kann schnellere Ergebnisse liefern als andere Verfahren, insbesondere wenn ausreichend Vergleichsdaten verfügbar sind.

Formel für das Vergleichswertverfahren

Die Grundformel für das Vergleichswertverfahren ist recht einfach:

\[ Wert = Vergleichswert \times Korrekturfaktor \]

Der Vergleichswert ist der Durchschnittspreis ähnlicher, bereits bewerteter Vermögenswerte. Der Korrekturfaktor ist ein Faktor, der Unterschiede zwischen dem zu bewertenden Vermögenswert und den Vergleichsobjekten berücksichtigt.

Vergleichswertverfahren: Einfache Erklärung und Berechnung

Beim Vergleichswertverfahren wird der Wert eines Vermögenswerts durch den Vergleich mit anderen ähnlichen Vermögenswerten ermittelt, die bereits bewertet wurden. Dieser Ansatz wird oft verwendet, wenn genügend Vergleichsdaten verfügbar sind, z.B. bei der Bewertung von Immobilien oder Unternehmen. Das Hauptprinzip hinter dieser Methode ist, dass ähnliche Vermögenswerte ähnliche Preise erzielen sollten.

Einführung in die Berechnung des Vergleichswertverfahrens

Für das Vergleichswertverfahren benötigst du zunächst Referenzdaten, d.h. Informationen über den Preis ähnlicher Vermögenswerte. Diese Daten können aus verschiedenen Quellen stammen, z.B. von Börsen, Datenbanken oder Immobilienportalen. Je mehr ähnliche Vergleichswerte zur Verfügung stehen, desto genauer wird die Schätzung.

Sobald die Vergleichsdaten gesammelt sind, wird der Durchschnittspreis der verwendeten Vergleichsobjekte berechnet. Die mathematische Darstellung ist folgendermaßen:

\[ Durchschnittspreis = \frac{Summe \ der \ Preise}{Anzahl \ der \ Preise} \]

Für eine noch genauere Schätzung können Korrekturfaktoren verwendet werden. Diese Korrekturfaktoren spiegeln Unterschiede zwischen dem Objekt, das du bewerten möchtest, und den Vergleichsobjekten wider. Beispielsweise könnten Lage, Größe, Zustand oder andere relevante Merkmale in die Berechnung einfließen.

Schließlich wird der Durchschnittspreis mit dem entsprechenden Korrekturfaktor multipliziert, um den geschätzten Wert des Vermögenswertes zu erhalten. Die Formel dazu lautet:

\[ Wert = Durchschnittspreis \times Korrekturfaktor \]

Du solltest jedoch beachten, dass das Vergleichswertverfahren einige Nachteile hat. Insbesondere kann es schwierig sein, geeignete Vergleichsobjekte zu finden, insbesondere wenn der Markt nicht sehr liquide ist oder wenn das Objekt, das du bewerten möchtest, sehr einzigartig ist.

Beispielrechnung: Vergleichswertverfahren

Um das Verständnis zu vertiefen, schauen wir uns ein einfaches Beispiel für das Vergleichswertverfahren an.

Angenommen, du möchtest den Wert deines Unternehmens ermitteln und suchst dafür drei ähnliche Unternehmen, deren aktuelle Marktwerte bekannt sind. Die Marktwerte betragen 12 Millionen Euro, 15 Millionen Euro und 18 Millionen Euro.

Der erste Schritt wäre, den Durchschnitt dieser Werte zu berechnen:

\[ Durchschnittspreis = \frac{12 + 15 + 18}{3} = 15 \ Millionen \ Euro \]

Nun, angenommen, dein Unternehmen ist nur halb so groß wie die anderen Unternehmen. In diesem fall wäre der Korrekturfaktor 0,5.

Der berechnete Unternehmenswert lautet dann:

\[ Wert = 15 \ Millionen \ Euro \times 0,5 = 7,5 \ Millionen \ Euro \]

Dies ist eine sehr vereinfachte Darstellung des Vergleichswertverfahrens. In der Praxis gibt es viele Faktoren, die berücksichtigt werden müssen, und die Berechnung kann komplexer werden. Dennoch gibt dieses Beispiel einen guten Einblick in die Grundlagen der Methode.

Vergleichswertverfahren und Ertragswertverfahren: Ein Vergleich

Bei der Bewertung von Vermögenswerten, wie Unternehmen oder Immobilien, stehen verschiedene Methoden zur Verfügung. Zwei der häufigsten Herangehensweisen sind das Ertragswertverfahren und das Vergleichswertverfahren. Welche Methode gewählt wird, hängt von verschiedenen Faktoren ab, wie dem verfügbaren Datensatz, den spezifischen Merkmalen des zu bewertenden Objekts und den Anforderungen des Bewertungskontextes.

Trotz ihrer gemeinsamen Nutzung in der Bewertungspraxis haben diese beiden Methoden deutliche Unterschiede, die für ihre jeweilige Anwendbarkeit ausschlaggebend sind.

Unterschiede zwischen Vergleichs- und Ertragswertverfahren

Im Kern unterscheiden sich das Vergleichswertverfahren und das Ertragswertverfahren durch ihre jeweilige Herangehensweise an die Bewertungsfrage. Bei der Anwendung des Vergleichswertverfahrens werden ähnliche Objekte herangezogen und deren Marktwerte als Basis für die Bewertung des zu bewertenden Vermögenswerts genutzt. Es wird also ein direkter Vergleich auf aktuellen Marktdaten gezogen. Dagegen stützt sich das Ertragswertverfahren auf die zukünftigen Erträge des jeweiligen Vermögenswerts, um dessen gegenwärtigen Wert zu ermitteln. Es prognostiziert also zukünftige Cashflows und diskontiert diese auf den heutigen Tag.

Die Wahl der Methode hängt hauptsächlich davon ab, welche Daten zur Verfügung stehen und was genau bewertet werden soll:

• Das Vergleichswertverfahren eignet sich gut, wenn es um umfangreiche Datenmengen geht, wie sie beispielsweise bei Immobilien oder börsennotierten Unternehmen vorliegen. Es setzt jedoch ähnliche Vergleichsobjekte voraus und kann bei einzigartigen oder sehr spezifischen Vermögenswerten an seine Grenzen stossen.
• Das Ertragswertverfahren hingegen ist nützlich, wenn Zukunftsprognosen verfügbar sind, wie sie beispielsweise in Geschäftsplänen oder Finanzmodellen zu finden sind. Es ist besonders geeignet für die Bewertung von Unternehmen, bei denen es darauf ankommt, das Potenzial für zukünftige Gewinne zu berücksichtigen.

Bewertungsmethoden: Ertragswertverfahren vs. Vergleichswertverfahren

Wenn du zwischen den Methoden entscheiden musst, komme so zu einer Entscheidung:

Mache dir jedoch klar, dass keine der Methoden absolut ist. In vielen Fällen können beide Methoden im Rahmen einer Bewertung kombiniert werden, um ein vollständigeres Bild des Wertes eines Vermögenswerts zu erlangen.

Unabhängig von der gewählten Methode ist es immer empfehlenswert, mehr als einen Ansatz zur Bewertung zu verwenden, um ein vertrauenswertes Ergebnis zu erzielen.

Übung: Anwendung des Vergleichswertverfahrens

Beispiele zur Übung des Vergleichswertverfahrens

Für die Anwendung des Vergleichswertverfahrens ist es hilfreich, realistische Szenarien zu betrachten. In den folgenden Übungsbeispielen werden verschiedene Vermögenswerte und Marktbedingungen betrachtet, um die Breite der möglichen Anwendungen des Verfahrens zu demonstrieren.

Beispiel 1: Unternehmensbewertung

Nehmen wir an, du möchtest den Wert deines Start-up-Unternehmens ermitteln, das in der Softwarebranche tätig ist. Du findest drei ähnliche Unternehmen, deren Bewertungen jeweils 5 Millionen, 7 Millionen und 9 Millionen Euro betragen. Die Berechnung des durchschnittlichen Wertes anhand dieser Daten wäre:

\[ Durchschnittspreis = \frac{5 + 7 + 9}{3} = 7 \ Millionen \ Euro \]

Angenommen, dein Unternehmen hat bessere Wachstumsaussichten als die Vergleichsunternehmen, so dass du einen Korrekturfaktor von 1,2 festlegst:

\[ Wert = 7 \ Millionen \ Euro \times 1,2 = 8,4 \ Millionen \ Euro \]

Beispiel 2: Immobilienbewertung

Nun wollen wir das Vergleichswertverfahren in einem anderen Kontext ansehen. Du bist Immobilieninvestor und überlegst, eine bestimmte Eigentumswohnung zu kaufen. Du weißt, dass drei ähnliche Wohnungen in der gleichen Gegend kürzlich für 200.000, 210.000 und 220.000 Euro verkauft wurden. Die Berechnung des Durchschnittspreises ergibt:

\[ Durchschnittspreis = \frac{200.000 + 210.000 + 220.000}{3} = 210.000 \ Euro \]

Angenommen, die Wohnung, die du kaufen möchtest, ist in einem besseren Zustand als die Vergleichswohnungen, so dass du einen Korrekturfaktor von 1,1 anwendest:

\[ Wert = 210.000 \ Euro \times 1,1 = 231.000 \ Euro \]

Diese Beispiele sollen dir dabei helfen, den Prozess und die Logik des Vergleichswertverfahrens besser zu verstehen. Wenn du das Verfahren auf andere Arten von Vermögenswerten anwenden möchtest, kannst du den gleichen logischen Ansatz verfolgen, wobei du aber die spezifischen Eigenschaften des jeweiligen Vermögenswertes und den Kontext seiner jeweiligen Marktbedingungen berücksichtigen musst.